这是我与几位开发商老板反复推演后得出的结论。推演过程是这样的――【三个前提性基本共识】 1、房地产市场已经经历了“黄金10年”。虽然从长期看，房地产市场还会有至少20年的快速发展期，但期间肯定受经济周期规律的影响。现在的市场恰恰如此。 2、市场结构不合理――需求结构呈正三角，供应结构呈倒三角――必然需要通过政府引导和市场机理的自我调整。现在，一方面是政府主导建设大量保障房，一方面是高端商品房市场出现供大于求，“两只手”正在同时强力地促进市场结构做出调整，直到供需结构趋于基本平衡为止。 3、现时的市场还处于震荡阶段中期，典型特征是市场呈现胶着状态，供需双方都在等待、观望――卖的不甘心降价，在奢望政府的“救市”措施能重新拉抬房价;买的也不甘心，认为再等等开发商就撑不住了。之所以基本共识是市场还处于震荡阶段中期，是基于两个基本逻辑上的判断：第一，现时的市场还没有成功“筑底”，市场结构、价格还需要盘整，否则就“畸形＋错乱”了，这是不可能的！第二，从实践上说，凡事都需要一个客观存在的过程，这可以旁征博引很多例子。人如果感冒了，是不是需要一个过程？吃药只能减轻症状，但很难缩短病期。房地产市场有病吗？如果是，那么也是一样。股指在每一个重要节点是是不是也是多、空反复争夺，然后在经历多次震荡后才见分晓？ 【5月见底、9月回暖的八点理由】 1、国内外经济形势未见好转，坏消息接连不断，甚至有蔓延和恶化的趋势（也还没有“筑底”）。 2、政府主导的保障房建设有投资额度但才开始实施，而且实施主体、监督主体还都不明确。即便是以最快的速度开始实施，也需要两年左右的时间，而且还不知道成效如何。无容置疑，商品房价格确实存在一定的泡沫。即便是泡沫不破裂，要逐渐缩减，也需要一个客观过程。 3、房地产企业还未见有“洗牌”结果。即便是我们不能低估开发商的“抗冻”能力，如果还是呈现既有的格局，是决不正常的。 4、即便是信贷政策已经放宽，银行依然是“嫌贫爱富”，部分开发商还是得不到银行的信贷支持，最终还是只有一条路可走，就是降价。但是也不要误认为企业资金链极度紧张的企业就一定缺钱（早年挣的钱都没在公司帐上，而是在个人的存折里或者海外的账户上），所以还是有能力支撑下去的，至少维持基本运营没有问题。――正是因为以上诸多因素互动对冲、处于不同生存状态的企业的诉求不同（因而市场行为不同），所以未来的市场还会继续呈现多元化的胶着状态。这种多元化胶着状态将会持续一、两年时间。明年5月份正好是1.5年，届时 市场将“筑底”成功。 5、“金九银十”已过，到明年5月份还有半年时间。因为处于不同生存状态的企业的诉求不同，其中部分想退出的企业将继续推行降价策略，直到成功退出。这一般也需要半年时间。 6、政府退出的“救市”措施成效不大，政策“储备”几乎殆尽。 7、5月份“筑底”后，市场接着开始慢慢复苏，也就是我们俗称的“开始反弹”。 8、再持续半年左右的时间，以明年的“金九银十”为激发点，市场才开始真正回暖：市场价格和交易量将回到08年年中的价格水平，开发商信心指数随之回升;在宏观经济明朗化、房价开始回升的驱使下，消费预期开始趋于乐观……市场开始真正回暖，尽管是缓慢的、悄然的。
这是我与几位开发商老板反复推演后得出的结论。推演过程是这样的――
【三个前提性基本共识】
1、房地产市场已经经历了“黄金10年”。虽然从长期看，房地产市场还会有至少20年的快速发展期，但期间肯定受经济周期规律的影响。现在的市场恰恰如此。
2、市场结构不合理――需求结构呈正三角，供应结构呈倒三角――必然需要通过政府引导和市场机理的自我调整。现在，一方面是政府主导建设大量保障房，一方面是高端商品房市场出现供大于求，“两只手”正在同时强力地促进市场结构做出调整，直到供需结构趋于基本平衡为止。
3、现时的市场还处于震荡阶段中期，典型特征是市场呈现胶着状态，供需双方都在等待、观望――卖的不甘心降价，在奢望政府的“救市”措施能重新拉抬房价;买的也不甘心，认为再等等开发商就撑不住了。之所以基本共识是市场还处于震荡阶段中期，是基于两个基本逻辑上的判断：第一，现时的市场还没有成功“筑底”，市场结构、价格还需要盘整，否则就“畸形＋错乱”了，这是不可能的！第二，从实践上说，凡事都需要一个客观存在的过程，这可以旁征博引很多例子。人如果感冒了，是不是需要一个过程？吃药只能减轻症状，但很难缩短病期。房地产市场有病吗？如果是，那么也是一样。股指在每一个重要节点是是不是也是多、空反复争夺，然后在经历多次震荡后才见分晓？
【5月见底、9月回暖的八点理由】
1、国内外经济形势未见好转，坏消息接连不断，甚至有蔓延和恶化的趋势（也还没有“筑底”）。
2、政府主导的保障房建设有投资额度但才开始实施，而且实施主体、监督主体还都不明确。即便是以最快的速度开始实施，也需要两年左右的时间，而且还不知道成效如何。无容置疑，商品房价格确实存在一定的泡沫。即便是泡沫不破裂，要逐渐缩减，也需要一个客观过程。
3、房地产企业还未见有“洗牌”结果。即便是我们不能低估开发商的“抗冻”能力，如果还是呈现既有的格局，是决不正常的。
4、即便是信贷政策已经放宽，银行依然是“嫌贫爱富”，部分开发商还是得不到银行的信贷支持，最终还是只有一条路可走，就是降价。但是也不要误认为企业资金链极度紧张的企业就一定缺钱（早年挣的钱都没在公司帐上，而是在个人的存折里或者海外的账户上），所以还是有能力支撑下去的，至少维持基本运营没有问题。――正是因为以上诸多因素互动对冲、处于不同生存状态的企业的诉求不同（因而市场行为不同），所以未来的市场还会继续呈现多元化的胶着状态。这种多元化胶着状态将会持续一、两年时间。明年5月份正好是1.5年，届时 市场将“筑底”成功。
5、“金九银十”已过，到明年5月份还有半年时间。因为处于不同生存状态的企业的诉求不同，其中部分想退出的企业将继续推行降价策略，直到成功退出。这一般也需要半年时间。
6、政府退出的“救市”措施成效不大，政策“储备”几乎殆尽。
7、5月份“筑底”后，市场接着开始慢慢复苏，也就是我们俗称的“开始反弹”。
8、再持续半年左右的时间，以明年的“金九银十”为激发点，市场才开始真正回暖：市场价格和交易量将回到08年年中的价格水平，开发商信心指数随之回升;在宏观经济明朗化、房价开始回升的驱使下，消费预期开始趋于乐观……市场开始真正回暖，尽管是缓慢的、悄然的。